Locales comerciales y naves: el impago cuando el inquilino es una empresa

Cuando alquilas un local o una nave a una empresa o a un autónomo no rige el mismo marco que en una vivienda habitual. Estos contratos son de uso distinto de vivienda, y eso significa mayor libertad de pacto: puedes fijar con el arrendatario la duración, las garantías adicionales, las subidas, las penalizaciones por retraso y los supuestos de resolución anticipada.

La fianza legal mínima es de dos mensualidades (y puede añadirse depósito adicional o aval). Este contexto te permite prevenir la morosidad desde el contrato, pero también exige ordenar bien los pasos si se produce un impago.

¿Por qué el impago de alquiler de local comercial no se gestiona como en vivienda?

Hay una serie de diferencias clave frente a la vivienda que debes de tener en cuenta:

• Marco legal y protección: en uso distinto prima lo pactado entre las partes.
• Garantías económicas: fianza mínima de 2 mensualidades y posibilidad de avales, depósitos adicionales o seguro de impago locales y naves.
• Duración y actualizaciones: libertad para definir plazos, prórrogas y revisiones.
• Procedimiento por impago: se canaliza por juicio verbal de desahucio con requerimiento al inquilino para pagar, desalojar u oponerse en un plazo breve (habitualmente 10 días).
• Costes procesales: si el demandante es persona jurídica, pueden existir tasas judiciales además de abogado y procurador.

Referencias oficiales que vale la pena revisar: LAU 29/1994, art. 4.3 (uso distinto) y art. 36 (fianza mínima de dos mensualidades). Procedimiento: LEC, juicio verbal y requerimientos al arrendatario.

Cómo blindar el contrato de alquiler de local comercial de empresa desde el día 1

Un buen contrato es tu primera red de seguridad. Redactarlo de forma clara, con cláusulas específicas para morosidad y resolución, reduce tiempos y discusiones si llega el impago. Además, solicita desde el inicio documentación financiera del inquilino (cuentas, CIRBE/solvencia, historial de pagos) e incorpora garantías proporcionales al riesgo: aval bancario, depósito adicional o seguro de impago de alquiler para locales comerciales. Todo debe quedar por escrito, con anexos y modelos de requerimiento preparados para actuar sin dilaciones.

Cláusulas recomendables

• Vencimiento anticipado por impago de una o dos rentas, con intereses de demora y penalización razonable.
• Prohibición de cesión o subarriendo sin consentimiento expreso.
• Obligación de mantener seguros de responsabilidad y contenido, y comunicar siniestros.
• Actos vandálicos y deterioros: imputación de costes y pruebas fotográficas.
• Entrega y devolución: inventario detallado, lecturas de suministros y estado de instalaciones.

Solvencia y garantías

• Estudio de viabilidad del arrendatario (cuentas, referencias, historial).
• Aval bancario o depósito adicional en función del riesgo y la actividad.
• Seguro de impago locales y naves para cubrir rentas, defensa jurídica y posibles actos vandálicos.

Qué hacer si la empresa no paga el alquiler: pasos prácticos

La agilidad marca la diferencia. Ante el primer impago, evita los acuerdos informales y activa el protocolo por escrito. Un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de contenido) fija la deuda, interrumpe plazos y abre la puerta al desahucio por falta de pago con reclamación de rentas. En el verbal de desahucio, el juzgado suele notificar al inquilino un plazo breve (≈10 días) para pagar, desalojar u oponerse; si no hay regularización ni oposición fundada, se señala lanzamiento.

Paso 1: Requerimiento fehaciente

• Remite burofax con desglose de rentas, intereses y advertencia de acciones legales.
• Conserva prueba de envío y recepción.
• Ofrece forma de pago y fecha límite. Esto ordena la deuda y muestra tu buena fe.

Paso 2: Demanda de desahucio y reclamación de rentas

• Si no hay pago, presenta demanda de desahucio y reclama rentas vencidas y, si procede, rentas futuras hasta la entrega de llaves.
• Si eres persona jurídica, valora el impacto de tasas judiciales y costes de representación.
• Puedes solicitar señalamiento de lanzamiento y condena en costas.

Paso 3: Lanzamiento y recuperación de la posesión

• Si no hay pago ni oposición, el juzgado fija fecha de lanzamiento.
• Documenta estado del local al recuperar la posesión, lecturas de contadores y daños.
• Activa reclamación de daños y perjuicios si procede.

Como consejo, ten en cuenta que, en locales y naves, el tiempo improductivo cuesta. Tener predefinidos modelos de requerimiento, inventario con fotos y seguros activados te ahorra semanas.

Seguro de impago de alquiler para locales comerciales: cómo funciona y cuándo compensa

El objetivo del seguro es transformar un riesgo de caja en un proceso gestionado. En pólizas específicas para locales y naves se combinan tres bloques: pago de rentas impagadas (según modalidad, 6–18 meses), defensa jurídica y desahucio (honorarios, procurador, costas cuando proceda) y daños por actos vandálicos o servicios conexos (cerrajería, cerramientos provisionales, corte de suministros a nombre del inquilino, etc.). La contratación incluye un estudio de solvencia del arrendatario (gran filtro preventivo) y puede establecer franquicia o límites por siniestro.

Ventajas frente a aval o solo depósito

• Liquidez: las rentas impagadas se indemnizan según póliza; no dependes de ejecutar un aval.
• Gestión jurídica: el asegurador impulsa el desahucio y coordina profesionales.
• Prevención: el análisis de solvencia descarta inquilinos de alto riesgo antes de firmar.

Requisitos

• Contrato correctamente formalizado y fianza de dos mensualidades.
• Documentación financiera del arrendatario y/o garantías personales si procede.
• Estado de pago al inicio y entrega de inventario/fotografías del local.

Nota: el coste de la póliza depende del importe de la renta, la actividad (riesgo sectorial), el histórico del inquilino y las coberturas seleccionadas.

Casos frecuentes en B2B (y cómo resolverlos)

En retail y logística aparecen patrones repetidos. Identificarlos te permite actuar sin improvisar. Por ejemplo, una empresa de restauración con picos de tesorería puede acumular dos mensualidades: aquí el requerimiento ágil, más una vía de pago pactada con penalización, evita el salto al juzgado.

En cambio, ante una startup que cesa actividad y abandona la nave con daños, el seguro de impago de alquiler para empresas acelera la reclamación de rentas y activa cobertura por actos vandálicos, además de la defensa jurídica para el desahucio y la reclamación de desperfectos.

Preguntas frecuentes

En esta sección encuentras respuestas directas para dudas que suelen repetirse. Úsalas como checklist rápido al negociar o al gestionar un impago.

¿El inquilino empresa puede “arreglar” el impago pagando tarde?

En el desahucio por impago existe la posibilidad de regularizar en un plazo breve desde el requerimiento judicial (en vivienda se denomina “enervación”). En locales y naves, lo decisivo es lo pactado y la aplicación de la LEC. Si el problema es recurrente, conviene activar la resolución por impago prevista en el contrato.

¿Qué diferencia hay con un impago en vivienda habitual?

En vivienda hay mayor protección del inquilino; en locales y naves prima la autonomía de la voluntad. Por eso el contrato de alquiler de local comercial empresa puede incorporar cláusulas más estrictas, garantías reforzadas y penalizaciones específicas.

¿Cómo se reclama el daño al local?

Además de la reclamación de rentas, puedes reclamar daños y perjuicios. Documenta con fotos, parte de cerrajería e inventario firmado. Si cuentas con seguro de impago locales y naves, revisa si tu póliza contempla actos vandálicos y defensa jurídica.

¿Qué hacer si la empresa no paga el alquiler y no responde a mensajes?

Activa el burofax con fecha límite clara, prepara la demanda de desahucio y solicita lanzamiento. Paralelamente, revisa tus garantías (aval, depósito, seguro) y corta riesgos (suministros a nombre del inquilino). La rapidez reduce pérdidas.

¿El seguro sustituye a la fianza o al aval?

No. La fianza de dos mensualidades es obligatoria por ley y el aval puede seguir siendo útil según riesgo. El seguro de impago de alquiler para empresas es complementario: añade cobertura de rentas y gestión jurídica que el depósito o el aval no cubren.

Cierra la puerta a la morosidad con un plan claro

En uso distinto de vivienda el contrato manda, y tu mejor protección es prevenir: estudiar solvencia, fijar garantías y apoyarte en un seguro de impago de alquiler para empresas que convierta un problema de caja en un proceso ordenado.

Tu seguro de impago de alquiler para locales

desde sólo 194€/año Contrata ahora