Cómo poner tu piso en alquiler y no tener sorpresas

Carlos Calderón · 17 Sep 2025

Si vas a alquilar tu vivienda por primera vez (o quieres profesionalizar el proceso), aquí tienes una guía paso a paso para que te resulte fácil, ordenado y, sobre todo, sin sustos. Cubrimos qué tener en cuenta al alquilar un piso, los documentos para alquilar un piso, cómo blindar el contrato de alquiler de vivienda, y un checklist de seguridad propietario alquiler que incluye —sin ser el centro del artículo— el seguro de impago de alquiler.

👉 Objetivo práctico: que puedas cómo poner piso en alquiler sin riesgos con un flujo claro y comprobado.

1 Prepara tu dossier del inmueble

Arrancar con una carpeta de alquiler ahorra tiempo y quedas como un propietario serio. Reúne:

Título de propiedad o documento acreditativo.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE) vigente (obligatorio para anunciar y contratar).
Cédula de habitabilidad si tu CCAA la exige.
Últimos recibos de suministros y datos de contratos (luz, agua, gas).
Inventario base de mobiliario y electrodomésticos (en borrador, con fotos).
Juego completo de llaves (principal, portal, trastero, buzón).

Además de agilizar visitas, te facilitará la redacción del contrato de alquiler de vivienda y la firma posterior. Para el CEE y requisitos, tu comunidad autónoma ofrece información y trámites específicos (consulta el portal de vivienda de tu CCAA).

Pista práctica: anota en un folio qué incluye la renta (comunidad, IBI, basuras) y qué no. Te evitará dudas más adelante. Estructuras similares se recomiendan en guías sectoriales de referencia, que además ordenan el proceso por “documentos → anuncio → selección → contrato → fianza → entrega de llaves”.

2 Fija precio y redacta tu anuncio con cabeza

Define un rango realista (consulta comparables de zona, estado y equipamiento). Un anuncio honesto y escaneable funciona mejor:

Titular claro + 3 beneficios (luz, ubicación, reforma reciente).
Fotos luminosas y encuadres horizontales; orden: salón, cocina, dormitorio principal, baño, extras.
Plano o croquis si lo tienes; sube la calidad del lead.
Política de mascotas/fumadores y condiciones básicas (duración, gastos incluidos, disponibilidad).

Un anuncio bien trabajado reduce preguntas repetidas y filtra mejor a los interesados. En la práctica, portales y blogs especializados insisten en ordenar la información y anticipar dudas frecuentes del inquilino.

3 Criba de inquilinos: solvencia sí, pero con criterio y respeto

Aquí te juegas la tranquilidad. Para comprobar solvencia sin ser invasivo, solicita:

DNI/NIE y contrato de trabajo o actividad (autónomos).
Tres últimas nóminas (o IRPF/IVA y vida laboral si es autónomo).
Referencias de arrendadores anteriores, si procede.

Evita pedir información que no aporta solvencia o es excesiva. Esta verificación razonable es estándar en el mercado, especialmente antes de activar coberturas como el seguro de impago de alquiler.

👉 Tip: comparte por escrito cómo tratarás sus datos (finalidad, conservación y supresión). Aporta confianza y profesionalidad.

4 El contrato que te evita problemas (lo que no puede faltar)

Un contrato de alquiler de vivienda claro y actualizado es tu mejor herramienta. Incluye:

Identificación de partes y vivienda, duración, prórrogas y preavisos.
Renta, actualización, forma y día de pago.
Fianza y garantías adicionales (dentro de los límites legales vigentes).
Reparto de gastos: comunidad, IBI, consumos, tasa de basuras.
Uso y conservación: pequeñas reparaciones por desgaste vs. averías estructurales.
Prohibiciones y permisos (obras, subarriendo, mascotas).
Inventario con fotos (anexo) y número de llaves entregadas.
Cláusula de visitas para mantenimiento/averías con preaviso.

Recuerda: la LAU establece la fianza obligatoria (1 mes en vivienda) y, desde el RDL 7/2019, limita las garantías adicionales a un máximo de 2 mensualidades (para contratos de hasta 5 años si arrendador es persona física; 7 si es persona jurídica). Evita excederte porque podrían considerarse cláusulas no válidas.

5 Fianza: cobra 1 mes y deposítala en tu CCAA

Tras firmar, cobra la fianza legal (1 mensualidad) y deposítala en el organismo autonómico correspondiente dentro del plazo. Ejemplos:

Comunidad de Madrid: la fianza se deposita ante la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA). Hay trámite telemático y presencial.
Catalunya: depósito en INCASÒL (trámite online disponible).

No depositar puede acarrear sanciones (recargos y multas) según normativa autonómica. Varios recursos institucionales y divulgativos detallan estos rangos sancionadores y el procedimiento.

6 Entrega de llaves con acta e inventario

En la entrega:

Realiza lecturas de contadores y fotografía cada marcador.
Firma un acta de entrega con fecha/hora, estado general y inventario con fotos (nombra archivos por estancia y elemento).
Aclara incidencias menores preexistentes (y su plan de arreglo).
Entrega todas las llaves enumeradas en el contrato.

Este procedimiento, muy recomendado en las guías para propietarios, reduce reclamaciones al final del contrato y facilita la devolución de fianza de forma objetiva.

7 Seguridad extra: combina buenas prácticas con seguro de impago de alquiler

Tu mejor “cinturón y tirantes” es el trinomio: criba de solvencia + contrato sólido + seguro de impago de alquiler. ¿Por qué?

Rentas impagadas: según póliza, cubre mensualidades hasta un límite temporal.
Defensa jurídica y reclamaciones: abogados y gastos incluidos.
Daños vandálicos (según condiciones).
Gestión integral: muchas pólizas exigen y/o ayudan con el estudio de solvencia, lo que eleva la calidad del inquilino.

Si quieres esta capa extra, en Tres Mares lo integramos sin complicaciones: Seguro de impago de alquiler.

Nota legal útil: aunque la garantía adicional está limitada a dos mensualidades, el seguro de impago no es una “garantía adicional” dineraria exigida al inquilino, sino una póliza del propietario; por tanto, no computa para ese límite. La referencia al límite de 2 mensualidades proviene del art. 36 LAU tras RDL 7/2019.

Preguntas y respuestas que te ayudarán a evitar problemas

¿Qué tener en cuenta al alquilar un piso si el inquilino es autónomo?

Documentación alternativa: declaraciones de IRPF/IVA, vida laboral, extractos recientes y, si es posible, referencias. El objetivo es verificar ingresos estables y capacidad de pago.

¿Cuántas garantías puedo pedir además de la fianza?

En vivienda habitual, máximo 2 mensualidades de garantías adicionales a la fianza (para contratos ≤5 años; ≤7 si el arrendador es persona jurídica). Está vigente desde el RDL 7/2019.

¿Es obligatorio depositar la fianza? ¿Dónde?

Sí. Debes depositarla en el organismo autonómico (p. ej., Comunidad de Madrid – AVS/IVIMA; Catalunya – INCASÒL), con trámites telemáticos en muchos casos.

¿Conviene inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

Es opcional, pero suele aportar seguridad jurídica adicional (oponibilidad frente a terceros, etc.). Guías prácticas para propietarios lo incluyen como paso extra útil.

¿Qué pasa si no deposito la fianza?

Existen sanciones y recargos que dependen de cada CCAA. Infórmate en el portal de tu comunidad; hay rangos y procedimientos específicos.

Ya sabes qué tener en cuenta al alquilar un piso para evitar complicaciones

Al tener en cuenta estos consejos para alquilar una vivienda ya sabes que alquilar sin sorpresas es cuestión de proceso: prepara bien la documentación, cuida el anuncio, verifica solvencia, blinda el contrato de alquiler de vivienda con los límites actuales (fianza y garantías), deposita la fianza en tu CCAA y documenta la entrega de llaves con inventario. Si, además, añades un seguro de impago de alquiler, estarás mucho más protegido ante lo que nadie quiere que ocurra. ¿Lo vemos para tu caso concreto? Aquí nos tienes: Tres Mares · Seguro de impago de alquiler